2025-12-27 09:55:56
近日，浦发银行（600000.SH）发布公告称，已完成第一期金融债券簿记定价，债券发行规模为300亿元，期限三年，定价为2.69%。本期债券按照募集资金用途分为两个品种，品种一为普通金融债券，规模250亿元，品种二为房地产项目并购主题债券，规模为50亿元，这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。
多位业内人士认为，在房地产企业普遍存在资金困难的情况下，浦发银行此举将有利于推动房地产企业之间的融合，但并购贷款同样存在风险，目前，整个房地产行业前景不明朗，有鉴于此前房企以并购之名发债融资，如何确保银行资金准确传达至房企并购，亦是监管重点。
1月24日，浦发银行发布的2022年第一期金融债券发行结果显示，浦发银行已完成第一期金融债券簿记定价，本期债券发行规模为300亿元，期限为三年，票面利率为2.69%。
按照募集资金用途，债券分为两个品种，品种一发行规模为250亿元，认购倍数2.64倍，募集资金在扣除发行费用后，将依据适用法律和主管部门的批准用于满足发行人资产配置需要，充实资金来源，优化负债期限结构，促进业务稳健发展；品种二发行规模50亿元，认购倍数1.79倍，募集资金在扣除发行费用后，将用于房地产项目并购贷款投放。
浦发银行表示，募集资金已于1月25日到账，将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序推进募集资金投放，对50亿元并购主题债券募集资金进行专项管理，确保资金专款专用、规范管理，进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向《中国科技投资》记者表示：“银行发行金融债补充资本实力，能够增强金融机构抗风险能力，提升服务实体经济能力；而机构通过发行房地产项目并购债券，为房地产通过并购防范债务风险与推动行业结构优化等方面开辟了一个新的路径，在业内起到样板和示范作用。”
2021年底，央行、银保监会曾联合下发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房企兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
浦发银行作为首个开展房地产并购融资的金融机构，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，“此举对银行业有一定的表率作用，从一定程度上意味着银行对开发商融资的适度松绑，对房地产企业的并购将起着一定的推动作用。在房地产企业普遍存在资金困难的情况下，并购融资将有利于推动房地产企业之间的融合。”
上海中原地产市场分析师卢文曦亦向《中国科技投资》记者表示：“浦发银行此举从金融机构角度看有指引意义，能够开展新业务、丰富产品、多渠道供应资金，也落实去年年底发布的关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知内容；从房企角度来看，解决资金问题，为处理相关业务提供便利。”
中央财经大学教授李国平则认为，“50亿元的并购贷款，对浦发银行来说金额不大，所以没有多大的实质性影响，但作为第一个房地产并购项目贷款，可能意味着房地产行业在经历了十多年的混乱发展之后，确实出现了并购整合的机会，进入了整合时期。”
作为最早建立并购金融专业团队的股份制银行，浦发银行十余年来并购金融累计服务企业超千家，各类并购交易金额超万亿，而并购贷款是其中一项重点业务。
早在2008年底，原银监会就曾下发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知，后于2015年做出修订，其中，对商业银行发行并购贷款的资质作出具体要求，并对并购贷款的发行年限和发行条件做出限定。但此后，银行对于并购贷款用于房地产并购的案例较少。
对此，李国平告诉《中国科技投资》记者，“房地产并购贷款管理指引发布很久，但银行一直没有发放相关贷款，一个重要原因在于，过去十几年房地产行业景气度很高，各家房地产企业都在忙于自身的扩张，行业内没有并购的机会。最近一两年，随着房地产行业景气度的下降，一些房地产企业出现了债务危机，房地产企业可能整个企业生存出现问题，或者必须出售项目与资产以求生存，因此，行业中出现了并购的机会。”
与其它贷款一样，并购贷款也存在风险，李国平补充说道：“整个房地产行业现在前景不明朗，因此，即使并购项目本身没有问题，但在整个行业前景不明的情况下，也存在‘倾巢之下岂有完卵’的风险；二是项目本身的质地问题。”
IPG中国区首席经济学家柏文喜亦向《中国科技投资》记者表示，浦发银行对优势房地产企业开展项目并购，能够促进房地产行业整合与风险化解，甚至对恢复行业流动性起到助力作用。但此举在地产行业信心受挫，加之市场心理因素的影响下，仅靠金融政策，很难力挽狂澜，在行业信心层面，长时间从销售端到资金端的双向强力调控导致楼市快速降温。市场过冷在导致行业流动性吃紧的同时，也让行业信心大受影响。
柏文喜指出，从市场心理来看，大多数房企出现流动性危机，而非进入破产清算的“生死时刻”，项目并购会出现“二手车效应”，即有资金压力的房企会通过出让比较差的项目换取资金，但会保留优质项目以图日后绝地翻盘，“对于优质项目不但有惜售心理，或许还捂得更紧”。此外，有鉴于此前房企以并购之名发债融资，行补血之实，如华侨城（000069.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）等，如何确保银行资金能够准确传达至房企并购，亦是监管重点。
一份来自克而瑞地产研究中心的报告也指出，银行并购贷对主体和项目申请门槛高，贷款金额最多覆盖交易对价的六成，规模有限；近期监管层鼓励发放并购贷款，但多家银行反映有需求的项目并不多。同时，2022年行业收并购机会比较多，整体并购规模可能呈增长趋势，但金融政策对房企收并购意愿的推动可能并不明显，并购规模也难以回到2017-2018年的峰值。
从浦发银行自身的房地产贷款质量看，2018年末-2021年6月末，浦发银行房地产行业贷款金额分别为2835.16亿元、3342.29亿元、3464.86亿元、3453.57亿元，占比分别为24.58%、26.80%、26.37%、26.17%；与此同时，房地产行业不良贷款率分别为0.36%、2.63%、2.07%、3.03%。此外，从以往银保监会公布的罚单看，浦发银行已有不少涉及房地产贷款违规发放的问题。
在并购贷款落地过程中，银行应如何确保资金准确传达至房企并购？对此，周茂华向《中国科技投资》记者表示：“一方面，应强化项目各方及中介机构的规范信息披露；另一方面，金融机构对相关项目实施穿透管理，对项目进行合理评估，并加强贷中、贷后的管理，确保资金合规使用等。”